Szanowni Państwo,
jestem aktywnym rzeczoznawcą majatkowym działającym na rynku wycen nieruchomości od 2004 roku. Specjalizuję się w wycenach nieruchomości, sporządzaniu operatów szacunkowych, analizach rynku nieruchomości oraz doradztwie majątkowym.

Masz pytania? Poszukujesz fachowej rady?
Skontaktuj się ze mną!


rzeczoznawca majatkowy
nr uprawnień 5661

Oferta

Swoje usługi kieruję zarówno do klientów indywidualnych, jak i klientów instytucjonalnych.


Sporządzanie operatów
szacunkowych dla różnych celów

(zabezpieczenie wierzytelności, dla potrzeb sprzedaży, dla potrzeb sprawozdań finansowych, dla celów własnych itp.)

Analiza rynku nieruchomości
i otoczenia inwestycyjnego

(kompetentne, obiektywne i bezstronne porady fachowe rzeczoznawcy)

Analiza inwestycji
deweloperskich

(informacja o obrocie, najmie, zarządzaniu, planowaniu, finansowaniu i wycenie nieruchomości)
 

Analiza stanu prawnego
i technicznego nieruchomości

(Due diligence, ekspertyzy ryzyka, oszacowanie potencjału inwestycji)

Profesjonalne
doradztwo

w zakresie nieruchomości i inwestowania w nieruchomości

Wycena wszystkich
typów nieruchomości

(określenie wartości rynkowej, odtworzeniowej oraz katastralnej nieruchomości, dla potrzeb banków, zabezpieczeń kredytowych, sądów, urzędów skarbowych i ubezpieczeń.)

Czy wiesz, że?

Zapraszam do lektury arytkułów z branży wycen nieruchomości. Znajdą tu Państwo wiele przydatnych porad i informacji.

Księgi wieczyste

czym jest księga wieczysta i do czego służy?

Podstawowym dokumentem opisującym stan prawny nieruchomości są księgi wieczyste. Stanowią sądowy rejestr informacji związanych z nieruchomością. Zapewniają bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami jak i kredytu hipotecznego.

Zagadnienia związane z księgami wieczystymi reguluje ustawa z 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001r. nr 124 poz. 136 ze zm.).

Księgi wieczyste są zakładane i prowadzone przez wydziały wieczysto-księgowe sądów rejonowych, właściwe ze względu na położenie nieruchomości. Prowadzi się je dla nieruchomości. Można je jednak również prowadzić dla prawa, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Pod pojęciem nieruchomości kryją się grunty - tj. części powierzchni ziemskiej stanowiące

odrębny przedmiot własności; budynki - jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności; lokale - wyodrębnione i stanowiące osobny przedmiot własności. Księga wieczysta składa się z czterech działów:

Dział I obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz spis praw związanych z własnością. Znajdziemy tu między innymi: opis nieruchomości, jej przeznaczenie, adres, powierzchnię oraz udział w nieruchomości wspólnej.

Dział II dotyczy oznaczenia właściciela (właścicieli) lub użytkownika wieczystego czy też osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego albo prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Dział III przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, (z wyjątkiem hipotek), na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, oprócz roszczeń dotyczących hipotek. Przy każdej księdze prowadzi się zbiór dokumentów i pism dotyczących nieruchomości – są to akta księgi wieczystej.

Z księgi wieczystej wydawane są odpisy. Odpisu zwykłego księgi wieczystej, czyli odpisu zawierającego tylko aktualne wpisy, może zażądać każdy.
Księgi wieczyste mogą być prowadzone w formie pisemnej (papierowej), bądź elektronicznej.
Koszty zakładania oraz wpisów do ksiąg wieczystych reguluje Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z dnia 1 września 2005 r.)

Nieruchomości rolne

czy jest to zawsze dobrą lokatą kapitału?

Nieruchomości w postaci gruntów rolnych i budowlanych należą do najbardziej opłacalnych lokat kapitału. Od wejścia Polski do Unii Europejskiej ceny ziemi rolnej wzrosły średnio o prawie 400% i zapewniają rentowność rzędu 20-50% rocznie. Natomiast nawet do 100% rocznie można zarobić na gruntach rolnych przekształconych w działki budowlane. 1 maja 2016 roku zniknie obowiązek posiadania zezwolenia na zakup ziemi przez obcokrajowców, zatem ceny ziemi jeszcze wzrosną.
Największą wartość osiągną

depozyty w nieruchomościach gruntowych wokół wielkich aglomeracji miejskich oraz w atrakcyjnych zakątkach turystycznych kraju.
Na razie od gruntów rolnych pobierany jest niższy podatek, niż od gruntów przeznaczonych pod zabudowę. Jednak uzyskanie kredytu na zakup działki rolnej nie jest prostą sprawą. Na rynku kredytów hipotecznych jest niewiele banków, które oferują możliwość finansowania działki rolnej.
W większości przypadków banki niechętnie pożyczają pieniądze na zakup nieruchomości.

Działkę rolną można kupić pod tzw. zabudowę siedliskową, lub przekształcić ją na budowlaną.
Jeżeli wybierzemy działkę pod zabudowę siedliskową i zechcemy na niej wybudować dom, najpierw musimy sprawdzić, czy gmina posiada plan zagospodarowania przestrzennego. W planie zagospodarowania przestrzennego znajduje się informacja, jaka powierzchnia ziemi umożliwia budowę domu. Zazwyczaj wystarczy jeden hektar, aby można było składać wniosek o pozwolenie na budowę.

Rewitalizacja kamienic

coraz więcej kamienic odzyskuje dawny blask

Kompleksowa rewitalizacja, odbudowa, nadbudowa, przebudowa budynków, wymaga szerokich kompetencji w zakresie kwestii prawno-administracyjnych, poprzez zagadnienia techniczno-budowlane po finansowanie i wykonawstwo.

Modernizacja kamienic to przedsięwzięcie dla doświadczonych graczy rynkowych z grubym portfelem. Stare, zabytkowe kamienice umożliwiają korzystną lokatę kapitału w nieruchomości. Zyski zapewniają zarówno mieszkania, apartamenty, pokoje hotelowe, jak i lokale handlowe, kawiarnie, restauracje, galerie sztuki, biura itd. Luksusowo wykończone budynki nie tracą na wartości. Na ogół znajdują się w doskonałych lokalizacjach. trzymają wysokie stawki.

Rewitalizacja zabytkowych obiektów jest realizowana pod ścisłym nadzorem wojewódzkiego konserwatora zabytków. Sprawnie zorganizowana współpraca pomiędzy nadzorcą, a inwestorem pozwoli na optymalne wykorzystanie funkcji użytkowych kamienicy. Sytuacja prawna nieruchomości możliwa jest do określenia po zapoznaniu się z Księgą Wieczystą nieruchomości.

Wszelkie obciążenia ujawnione w księdze, nieuregulowany stan właścicielski, powinny być przeanalizowane pod względem ich potencjalnego wpływu na przebieg inwestycji i dalszego funkcjonowania obiektu. Istotny jest również stan techniczny nieruchomości, który pozwala na oszacowanie kosztu renowacji, długości procesu inwestycyjnego, a także na wyniku finansowego projektu.

Dobra znajomość rynku, odpowiedni dobór współpracowników, wiedza ekspertów z różnych dziedzin wpływają na podejmowanie decyzji, a w konsekwencji zapewniają terminowe i sprawne wykonanie remontu budynku.

Bariery organizacyjne utrudniające procesy rewitalizacji

  • nieuregulowane stosunki własnościowe
  • przewlekłe procedury administracyjne, związane z uzyskiwaniem decyzji budowlanych (warunki zabudowy, pozwolenia na budowę)
  • bierne i asekuracyjne postawy konserwatorów zabytków, hamujących pomysły adaptacyjne, zwłaszcza przy zamiarach przebudowy wnętrz
  • brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, a w rezultacie brak zdefiniowania przeznaczenia terenów, na których znajdują się obiekty, które mogą, czy też powinny być poddane procesom rewitalizacyjnym
  • nieuregulowane kwestie własnościowe i postępowania roszczeniowe w stosunku do nieruchomości
  • poważnym utrudnieniem dla inwestorów dysponujących środkami publicznymi jest konieczność organizowania przetargów na usługi projektowe i wykonawcze, przy ograniczonej podaży wyspecjalizowanych usługodawców, a w przypadku zgłoszenia się potencjalnych wykonawców – długotrwałe procesy odwoławcze
  • uciążliwe protesty, skargi i odwołania sąsiadów adaptowanych, starych budynków od każdych niemal działań inwestycyjnych, argumentowane „naruszeniem interesów osób trzecich”
  • przeciągające się w czasie, uzgodnienia z dostawcami mediów, zarządami dróg, zieleni, ochrony środowiska itp.

kontakt

Masz pytania?
Poszukujesz fachowej rady?
Skontaktuj się ze mną!

Tel: +48508268629
E-mail: biuro@prospecthouse.pl

PROSPECT HOUSE
Tomasz Kowalski
ul. Brzeziny 35a
03-256 Warszawa
NIP: 5241923826
Regon: 147382507
Bank Zachodni WBK S.A.
17 1500 1012 1010 1016 6077 0000